Необходими документи за продажба на недвижим имот
Конкретно за всяка сделка за продажба (прехвърляне) на недвижим имот са необходими задължителни и допълнителни документи. Нотариусът, без част от задължителните документи, няма да изповяда сделката. Те зависят от различните обстоятелства, напр. вида на имота(апартамент, къща, етаж от къща, парцел, земеделска земя), дали е наследствен, в процес на строителство ли е, дали е индивидуална собственост на продавача или е съпружеска имуществена общност и т.н. Докато другите документи се изискват от купувача или от банката, която ще отпусне кредита, с цел проучване и анализ на правния статут на имота.
Необходими документи за продажба на имот:
Документ за собственост
С документа за собственост продавачът удостоверява, че е собственик на имота. За да се проследи дали правото на собственост на продавача е възникнало валидно е необходимо да се проследи историята на имота. За тази цел продавачът трябва да предостави предходните документи за собственост най - малко за десет години назад. Най - често срещани документи за собственост са:
- Нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
- Договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
- Договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията;
- Саморъчно или нотариално заверено завещание;
- Съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен;
- Решение на съд при съдебна делба или договор за доброволна делба;
- Брачен договор;
- Решение на Поземлената комисия или Общинската служба „Земеделие и гори“ за възстановяване на имота.
Удостоверение за данъчна оценка
Удостоверението за данъчна оценка се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота. Обикновено срокът за издаване на удостоверението е между 3 и 14 дни. Важно е да знаете, че удостоверенията издадени до 30 юни на текущата година са валидни до тази дата, съответно тези, които са издадени след 30 юни важат до края на текущата година (съгласно чл. 264, ал. 1 ДОПК). В данъчната оценка адресът на имота трябва да е идентичен с адреса на имота по нотариален акт, в противен случай от съответния район или община по местонахождение на имота се издава удостоверение за административен адрес. В данъчната оценка на имота трябва да са вписани всички съсобственици на имота. Съсобствениците трябва да нямат непогасени задължения за имота (да са платили данък и такса смет) и това да е вписано в удостоверението за данъчна оценка на имота.
Скица на имота
Скицата или схема на имота се издава от съответната СГКК(Служба по Геодезия, Картография и Кадастър), която е към АГКК(Агенцията по Геодезия, Картография и Кадастър) и важи до смяна на собствеността или други промени относно имота(напр. граница). За всеки отделен обект или сграда се издава отделна кадастрална скица/схема. Срок на издаване - от 3 до 14 работни дни.
Ако за съответния район или населено място все още няма влязла в сила кадастрална карта, то скицата се издава от техническата служба на района или общината по местонахождение на имота и важи 6 месеца.
Удостоверение за семейно положение
Удостоверение за семейно положение на продавача (продавачите), се изисква за да е видно какво е било семейното положение на собственика (съсобствениците) към датата на придобиване на имота. Удостоверението се издава от служба ЕСГРАОН към района или общината по адресна регистрация. Всеки от съпрузите трябва да разполага с удостоверение, независимо, че информацията в него е идентична. В случай че вие, като продавач, сте разведен или вдовец, трябва да знаете, че в удостоверението е задължително да бъде вписано какво е било семейното ви положение към датата на придобиване на недвижимия имот.
Удостоверение за сключен граждански брак
Ако продавачът е семеен, трябва да се представи и удостоверението за сключен граждански брак на съпрузите. Явяването пред нотариус на двамата съпрузи е задължително, ако имотът е придобит по време на брак и няма сключен брачен договор.
Съдебно решение за развод
Ако продавачът е разведен, трябва да бъде приложено съдебно решение за прекратяване на брака с развод. Имайте предвид, че в случай че имотът не е придобит по време на брак, той не се причислява към семейната имуществена общност (СИО). Въпреки това, ако съпругът/съпругата е регистриран там, е необходимо да бъде попълнена декларация за съгласие за продажба (съгласно чл. 26 от СК). Същата процедура се прилага и за имоти, които са придобити по наследство, дарение и други, които не спадат към СИО, т.е. ако двамата съпрузи нямат друго жилище. В случай че имат друго жилище, но той и/или неговият съпруг/а имат постоянен или настоящ адрес, който съвпада с адреса на имота, другият съпруг трябва да подпише нотариално заверена декларация, че е съгласен с продажбата. Дори семейството на продавача да не живее в продавания имот, за да се избегнат бъдещи спорове дали той е „семейно жилище“, препоръчително е без такава декларация-съгласие от съпруга-несобственик да не се купува имота.
Удостоверение за избран режим на имуществени отношения
Удостоверението за избран режим на имуществени отношения се издава от Агенцията по вписванията, Брачен регистър. От неговото съдържание следва да се установи дали съпрузите-продавачи са избрали режим на имуществени отношение помежду си. В случай, че имотът е придобит по време на брак, той се води съпружеска имуществена общност (СИО). Според Семейния кодекс съществуват три режима на имуществени отношения. Те могат да бъдат: законов режим на общност, законов режим на разделност и договорен режим.
Удостоверение за наследници
Удостоверението за наследници е необходимо, когато имотът е получен по наследство. То се издава от служба ЕСТРАОН към общината, от района или от кметството по последен постоянен адрес на починалото лице. Валидно е до промяна в данните, въз основа на които е издадено и които се съдържат в него.
Други видове документи
- Удостоверение за тежести - тежестите представляват права на различни от собственика лица върху имота. Правата могат да бъдат противопоставени на интересите на купувача, поради тази причина често пред продавачите е поставено изрично изискване да представят удостоверение за тежести. Неговата цел е да послужи като справка, която да удостовери, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. Удостоверението се издава от Агенцията по вписванията. Периодът, който трябва да обхване проверката е най-малко 10 години назад.
- При закупуване на жилище в новопостроена сграда се изисква Разрешение за ползване на обекта (Акт 16) или удостоверение за въвеждане в експлоатация относно въпросния строеж. .
- Удостоверение по чл. 87, ал.6 от ДОПК за наличие и липса на задължения. То се изисква при закупуване на имот с кредит от банката и се издава от НАП (Национална агенция за приходите).
- Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на капитала, когато продавач е търговско дружество – ЕООД, ООД или АД.
- Разрешение от районния съд - ако продавачът е малолетно или непълнолетно лице, задължително трябва да се представи разрешение от районния съд за сключване на сделката.
- Ако за имота има вписано вещно право на ползване, за да се извърши продажбата следва ползвателят да се откаже от учреденото му вещно право - това става с декларация за отказ от право на ползване. Извършва се пред Нотариус и се вписва. В случай, че ползвателят е починал, се представя извлечение от смъртния акт.
- Удостоверение за търпимост.
- В случай, че продавачът не може да присъства лично на сделка, той има право да упълномощи трето лице да го представлява с пълномощно. В пълномощното изрично се описват правата, които упълномощителят предоставя на упълномощения при представителство. Имотът в пълномощното трябва да бъде описан така, както е представен в документа за собственост. Желателно е пълномощното, което ще изготвите, да бъде възможно най-изчерпателно и детайлно, за да може упълномощеното от вас лице да защити интересите ви в преговорите и безпроблемно да ви представлява пред органите на властта. Те отговарят за издаването на документи, изисквани за сключване на сделката за продажба, поради което е добре в пълномощното органите на властта да бъдат конкретно посочени. Това би ви гарантирало по-голямо спокойствие и сигурност, че няма да възникнат затруднения в процеса по сдобиване с необходимата документация. Пълномощното се заверява нотариално – заверяват се подписите и съдържанието на документа. Към пълномощното се заверяват нотариално и декларация по чл. 25, ал.8 от ЗННД и декларация по чл. 264, ал.1, от ДОПК.
- Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП – от продавача и от купувача; Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП – от продавача и от купувача, ако са юридически лица; Декларация за произход на средствата по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП – от купувача. Декларациите се подписват лично от страните. Когато се представляват от пълномощник, упълномощителите трябва да заверят декларациите си пред нотариус.
Предвид многообразието от документи и в зависимост от конкретните специфики на сделката, Ви препоръчвам документите на двете страни по сделката да бъдат надлежно проверени от добър адвокат по недвижими имоти.
В случай, че се нуждаете от добър адвокат по недвижими имоти, който да Ви консултира, да прегледа наличните документи, да Ви съдейства и представлява пред институциите относно снабдяване с необходимата документация, да изготви проект на нотариален акт, както и съдействие при изповядване на сделката пред нотариус, свържете се с адвокат Гьокшен Хакъ на посоченият телефон или по имейл.
Адвокат Гьокшен Хакъ-Алил
9010, Варна, ул. "Ангел Георгиев" 23а
Моб: +359 886 10 23 45
Сайт: advokat-varna.bg
Ел.поща: goksen.haki@gmail.com