Gayrimenkul satışı için gerekli belgeler

Özellikle, gayrimenkulün satışına (devrine) yönelik her işlem için zorunlu ve ek belgeler gereklidir. Noter, zorunlu belgelerden bazıları olmadan işlemi tasdik etmeyecektir. Bunlar çeşitli koşullara bağlıdır, örneğin mülkün türü (daire, ev, bir evin katı, arsa, tarım arazisi), kalıtsal olup olmadığı, inşaat halinde olup olmadığı, satıcının bireysel mülkiyetinde olup olmadığı veya bir evlilik mülk topluluğu olup olmadığı vb. Diğer belgeler ise alıcı veya krediyi verecek banka tarafından mülkün yasal durumunun araştırılması ve analiz edilmesi için gereklidir.

 

Bir mülkün satışı için gerekli belgeler

 

                     Tapu senedi

 

Tapu senedi ile satıcı mülkün sahibi olduğunu belgelemektedir. Satıcının mülkiyetinin geçerli bir şekilde doğup doğmadığının izini sürmek için mülkün geçmişini takip etmek gerekir. Bu amaçla, satıcının en az on yıl öncesine ait mülkiyet belgelerini sunması gerekmektedir. En yaygın mülkiyet belgeleri şunlardır:

 

• Noterlik senedi, Sicil Dairesi'nde kayıtlı - noterlik alım satım senedi, noterlik bağış senedi, noterlik takas senedi, noterlik iade senedi vb;
• Devlet Malları Yönetmeliği uyarınca yapılan satış sözleşmesi;
• Belediye Mülkleri Kanunu ve Devlet veya Belediye Mülklerinin Devlet Mülkleri Kanunu uyarınca akdedilen bir satış sözleşmesi. Eğer 01.06.1996 tarihinden sonra akdedilmişlerse, Sicil Dairesi'nde tescil edileceklerdir;
• El yazısı veya noter onaylı vasiyetname;
• Madde 19, fıkra uyarınca bir talep üzerine mahkeme kararı. Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca bir ön sözleşmenin nihai olarak ilan edilmesi;
• Adli bir bölünmede veya gönüllü bir bölünme anlaşmasında bir mahkeme kararı;
• evlilik sözleşmesi; 
• Arazi Komisyonu veya Belediye Tarım ve Orman Dairesinin mülkün restorasyonuna ilişkin bir kararı.

Mülkün satın alındığı tarihte malik(ler)in medeni durumunu göstermek için satıcı(lar)ın medeni durumuna ilişkin bir belge gereklidir. Sertifika, adres kaydının yapıldığı ilçe veya belediyenin ECGRON ofisi tarafından düzenlenir. Satıcı olarak boşanmış veya dul olmanız durumunda, belgede gayrimenkulün satın alındığı tarihte medeni durumunuzun ne olduğunun belirtilmesi gerektiğini bilmelisiniz.

 

                     Evlilik cüzdanı

 

Satıcının evli olması halinde, eşlerin resmi nikah belgesinin de ibraz edilmesi gerekmektedir. Mülk evlilik sırasında edinilmişse ve evlilik sözleşmesi yoksa, her iki eşin de noter huzuruna çıkması zorunludur.

 

                     Boşanma Kararnamesi

Satıcı boşanmışsa, boşanma kararı eklenmelidir. Mülk evlilik sırasında edinilmemişse, ortak mülkiyete dahil edilmeyeceğini unutmayın. Ancak, eşin orada kayıtlı olması halinde, satışa muvafakat beyanının tamamlanması gerekmektedir (MK'nın 26. maddesi uyarınca). Aynı prosedür, miras, bağış ve mal ortaklığına ait olmayan diğer yollarla edinilen mülkler için de geçerlidir, yani her iki eşin de başka bir ikametgahı yoksa. Başka bir ikametgahı olması ancak kendisinin ve/veya eşinin daimi veya güncel adresinin mülkün adresi ile aynı olması durumunda, diğer eşin satışı kabul ettiğine dair noter tasdikli bir beyanname imzalaması gerekmektedir. Satıcının ailesi satılan mülkte yaşamıyor olsa bile, mülkün "aile konutu" olup olmadığı konusunda ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek için, mülk sahibi olmayan eşten böyle bir rıza beyanı alınmadan mülkün satın alınmaması tavsiye edilir.

 

                    Seçilen mülkiyet rejimi sertifikası

 

Seçilen mal rejiminin sertifikası Evlendirme Dairesi, Evlendirme Sicili tarafından verilir. Bu belgenin içeriği, satan eşlerin kendi aralarında bir mal rejimi seçip seçmediklerini ortaya koymalıdır. Mülk evlilik sırasında edinilmişse, evlilik mülkü olarak değerlendirilir. Aile Kanununa göre üç mülkiyet rejimi vardır. Bunlar: yasal topluluk rejimi, yasal ayrılık rejimi ve sözleşmeye dayalı rejim olabilir.

 

                    Mirasçı belgesi

 

 

• Satıcının bir işleme şahsen katılamaması durumunda, üçüncü bir kişiyi vekaletname ile kendisini temsil etmesi için yetkilendirme hakkına sahiptir. Vekaletname, yetkilendiren kişinin temsilde yetkilendirilen kişiye tanıdığı hakları açıkça tanımlamalıdır. Mülk, tapuda göründüğü gibi vekaletnamede tanımlanmalıdır. Avukatınızın müzakerelerde çıkarlarınızı koruyabilmesi ve sizi yetkililer önünde sorunsuz bir şekilde temsil edebilmesi için hazırladığınız vekaletnamenin mümkün olduğunca kapsamlı ve ayrıntılı olması arzu edilir. Satış işlemini sonuçlandırmak için gerekli belgeleri düzenlemekten sorumludurlar, bu nedenle vekaletnamede yetkililerden özellikle bahsetmek iyi bir fikirdir. Bu size daha fazla gönül rahatlığı sağlayacak ve gerekli belgelerin alınması sürecinde herhangi bir zorluk yaşanmamasını sağlayacaktır. Vekaletname noter onaylıdır - imzalar ve belgenin içeriği onaylanmıştır. Vekaletnameye NNI Kanununun 25(8) maddesi uyarınca noter onaylı bir beyan ve Vergi Kanununun 264(1) maddesi uyarınca bir beyan eklenecektir.
• MIPA Madde 42, paragraf 2, madde 2 uyarınca beyan - satıcı ve alıcı tarafından;
• Madde 59, paragraf uyarınca beyan. MIPA'nın 1. maddesinin 3. fıkrası - tüzel kişi olmaları halinde satıcı ve alıcı tarafından;
• MLIP Madde 66(2)'de atıfta bulunulan fonların menşeinin beyanı - alıcı tarafından. Beyanlar taraflarca şahsen imzalanacaktır. Bir avukat tarafından temsil edildiklerinde, gerçek avukatlar beyanlarını noter huzurunda tasdik edeceklerdir.