Проучване на недвижим имот преди сделка за покупко-продажба

Когато сте купувач вълнението Ви от закупуването на апартамент, къща или парцел, за да построите бъдещия си дом, освен радостта и емоцията е съпроводена и от притеснение. Тези притеснения са основателни, тъй като не рядко са проблемите възникващи след покупката на даден имот.

Запознавайки се с цялата история на имота, чрез проучване на собствеността и статута, така ще се предпазите максимално от евентуални бъдещи проблеми. Единствено адвокат, който има специални правни знания и опит, е компетентен да извърши цялостно проучване на имота.

Опитният адвокат по имотни сделки има цялостен поглед върху процеса и етапите на сделката. Всяка сделка с недвижими имоти има изискване за задължителни и допълнителни документи, за успешното й финализиране. За да се предпазите от изненади и неприятности, създаващи пречки за изповядване на сделката, адвокатът ще Ви информира и посочи какви документи трябва да бъдат представени пред нотариуса. Повече за тях прочетете в статията ми необходими документи за сделка с недвижим имот пред нотариус.

Услугите включват:

• Наличие на вещни тежести върху имота, като ипотека, заложен имот;
• Имот с вписана възбрана;
• Вписани искови молби - имотът може да е в процес на съдебни спорове между участниците в строителството, други лица или организации;
• Ограничени вещни права върху имота;
• Строежът дали има всички необходими документи и разрешителни;
• Проблеми, които имотът има по отношение на кадастрална карта и устройствено предвиждане - ако има налични такива, и сроковете за отстраняването им;
• Проучване на историята на имота относно собствеността поне десет години назад, т.е. проучване на текущия собственик (продавач) и върви назад по веригата на прехвърлянията;
• Проверка и снабдяване с удостоверение от общините/областните управи дали върху поземления имот няма претенции от общината или държавата, съответно наличие на актове за общинска/държавна собственост;
• Извършване на справка в дирекция "Местни данъци и такси" относно наличие на неплатени данъчни задължения;
• Справка по партидата на имота в електроразпределителното дружество относно наличието на неплатени сметки за електроенергия;
• Справка по партидата на имота във „ВиК” относно наличие на неплатени сметки за вода;
• Провеждане на среща и преговори между двете страни. При необходимост подготовка на преварителен договор за покупко-продажба по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите или изготвяне на проект за нотариален акт;
• Съдействие и придружаване при изповядване на нотариалното производство по покупко-продажбата на недвижимия имот пред нотариус;

Необходимо е да подчертая важността на включването на адвокат при проверка на имота като първа стъпка, след като човек е взел решение да придобие конкретен имот. Нейната цел е да защити интересите и сигурността на купувача като му гарантира, че той купува имот, който ще премине безпрепятствено и напълно законно в неговия патримониум.

Проверката на имот е малко по различна, когато се касае за т. нар. възстановяване на собствеността(реституция) на земеделски земи, комасирани по времето на Народна Република България. При проверката на собствеността на един такъв имот, се стига до решение на съответната поземлена комисия, с което собствеността върху съответната земя е възстановена. В повечето случаи, тези решения се оказват несъществуващи, невлезли в сила, отменени или нищожни. Това на практика може да означава, че собствеността, която е била прехвърляна, или ще бъде прехвърлена, не е възстановена, и представлява държавна/общинска собственост. Поради тази причина проверката на собствеността не се изчерпва само със справка в Имотния регистър. Същото се отнася и за имотите, възстановени съгласно Закона за възстановяване собствеността върху одържавени недвижими имоти. Освен, че при наличието на данни за постановен акт за възстановяване на недвижими имоти, същият трябва да бъде проверен в Поземлените комисии и трябва да завърши с искане на Удостоверение, че за имота липсват или са налице реституционни претенции. С това удостоверение трябва да се гарантира, че процедурата по възстановяване е приключила.

Услугата, която предоставям представлява:

• Базово проучване - анализиране само по предоставени от клиента документи и снабдяване със справки от публичните регистри.

• Пълно проучване - анализиране, както по предоставени от клиента документи и справки, така и на място в институциите, включително съд, имотен регистър, кадастър, общини, публични регистри, като  снабдявам клиента с актове и книжа, които имат отношение към собствеността или самата бъдеща сделка.

• Пакет правна защита и съдействие при покупка на недвижим имот – включва базово или пълно проучване, така и изготвяне или преглед на предварителен договор, изготвяне или преглед на проекта на договора за покупко-продажба, придружаване, преговори и комуникация с продавача, банка, нотариус.

Не забравяйте, че всяка сделка е специфична и изисква набавянето на различни по брой и вид документи.